Desde el año 2014, el Banco Central de Chile calcula el Índice de Precios de Vivienda (IPV). Este indicador se obtiene a partir de datos administrativos del Servicio de Impuestos Internos (SII), y corresponden a transacciones efectivas de propiedades habitacionales a nivel nacional registradas a través del formulario F2890. Dicha información es complementada con datos del Catastro de Bienes Raíces (CBR).

El IPV es un indicador que permite analizar el sector inmobiliario y conocer la dinámica de los precios de la vivienda en Chile, lo que es relevante en términos de estabilidad financiera. Desde la perspectiva de los hogares, la vivienda es el activo más importante y uno de los principales ítems de gastos del hogar, por otra parte, los bancos y agentes financieros se relacionan con este sector a través de los créditos hipotecarios y préstamos a empresas inmobiliarias.

Actualmente, el IPV se difunde trimestralmente con la publicación de diecinueve series: el IPV general, con desglose de casas, departamentos, nuevas y usadas, y para siete zonas geográficas, desde el primer trimestre de 2002. El IPV se difunde en los capítulos de “Estadísticas Experimentales” y “Estadísticas Sectoriales” de la Base de Datos Estadísticos y en la página web del Banco Central de Chile.

En tanto, junto con la publicación de los datos de cierre de 2022 el pasado 28 de abril, el Banco comenzó a publicar nueva información para el IPV. En particular, se agregó el desglose del índice entre viviendas nuevas y usadas[1].

¿Qué ocurrió en 2022 en el mercado inmobiliario chileno?

Los datos del IPV permiten concluir que:

1. El número de transacciones (compra y venta) disminuyó respecto de 2021 y del promedio de los últimos 5 años.

2. Los precios presentaron variaciones anuales negativas durante todo 2022, las que fueron explicadas por el valor de las propiedades usadas.

3. A nivel de incidencias por zona geográfica en el indicador, podemos ver que la Región Metropolitana es la que aporta una mayor contribución negativa al IPV, para todos los trimestres de 2022 (gráfico 2).

Transacciones

En promedio, durante el año pasado se transaron 32 mil propiedades por trimestre. Este nivel se ubicó por debajo del promedio de 39 mil de los últimos 5 años (gráfico 1) [2]. Respecto de 2021, el total de propiedades transadas cayó 26%, observándose un descenso de 33% en las nuevas y 23% en las usadas. Destaca que las transacciones de casas nuevas cayeron 40% en este periodo. En el segmento de propiedades usadas, la mayor caída se dio en los departamentos, con una reducción anual de 30% (gráfico 2).

La baja del número de propiedades transadas es coherente con los movimientos que se observan tanto por el lado de la oferta como de la demanda. En esta última, el aumento en los requisitos de acceso a los créditos hipotecarios (desde diciembre de 2021) y el incremento de las tasas de interés (en alza desde marzo de 2021), han vuelto más difícil el acceso al financiamiento para la vivienda. Por el lado de la oferta, se apreció una baja de la actividad, coincidente con el aumento en los costos de construcción y las restricciones al crédito para nuevos proyectos.

Precios

En cuanto a los precios, se observaron variaciones anuales negativas durante los cuatro trimestres de 2022 (gráfico 3). Las viviendas usadas fueron las que tuvieron la mayor caída: -11,9% en el último trimestre del año pasado. Esto coincide con una demanda que se ha visto impactada por las mayores dificultades de acceso al crédito, el alza de las tasas hipotecarias y la caída de los salarios reales. En el segmento de viviendas nuevas, a pesar de evidenciarse una desaceleración, los precios mostraron variaciones anuales positivas. Esto podría estar asociado con que las inmobiliarias han privilegiado otorgar facilidades de acceso por sobre la reducción de sus precios.

Respecto del desglose por zonas geográficas, a fines de 2022 todas mostraron precios con variaciones anuales negativas. Resalta la Región Metropolitana, que mostró caídas anuales durante todo 2022, mientras que la zona centro —que considera las regiones de Coquimbo, Valparaíso, O’Higgins y del Maule— solo anotó niveles negativos en el último trimestre del año. En la Región Metropolitana, las caídas fueron lideradas por la zona oriente, en particular por el menor precio de las casas usadas.

Las opiniones vertidas en este Blog no necesariamente representan la visión del Consejo del Banco Central de Chile.